Les frais de notaire : guide pour les futurs acheteurs

En France, qui dit achat immobilier dit aussi frais de notaire. Passage obligé de toute acquisition d’appartement ou de maison, cette dépense s’ajoute au prix du bien acquis, au risque parfois de rendre certaines opérations impossibles. Mais savez-vous vraiment ce que comprennent ces fameux frais de notaire ? Combien le notaire gagne finalement sur une transaction ? Son rôle, dans les moindres détails ? Et enfin, s’il est possible de les revoir à la baisse ? Dans ce guide complet sur les frais de notaire, Properstar vous dit tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet !

Frais de notaire : qu'est-ce-que-c'est ?

Une fois l'acte de vente définitif signé, nous avons tendance à imaginer que le notaire garde l'intégralité de ce qu'il a facturé pour lui. Pourtant, c’est une image erronée. Les « frais de notaire » - qui sont payés par l’acheteur et non par le propriétaire-vendeur – englobent en effet diverses sommes, pour la plupart reversées à l’État.

Les droits de mutation

Eh oui, qui dit frais de notaire dit avant tout… taxes et impôts. Ainsi, les droits de mutation représentent 80% de ce qui est payé au notaire au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Ils correspondent aux taxes imposées par l'État et les collectivités locales lors d’une vente immobilière. Les droits de mutation sont composés de trois taxes : la taxe communale, la taxe départementale et la taxe nationale (celle collectée pour l’État). Lors d’une vente immobilière, le notaire réalise le calcul du droit de mutation puis reverse cet argent à l’État ou aux collectivités locales selon les cas.

La taxe départementale est fixée à 3,80 % par l’article 1594 D du Code général des impôts (CGI), sans excéder un plafond de 4,50 %. La taxe communale est de 1,20% et la taxe nationale représente 2,37% de la taxe départementale. De ce fait, Les droits de mutation s'élèvent généralement entre 5% et 5,7% du prix du bien, selon que la propriété se situe dans un département à taux réduit ou non.

L'ensemble des droits de mutation comprend :

  • La taxe de publicité foncière
  • La TVA (sauf en cas de vente entre particuliers)
  • Le salaire du conservateur des hypothèques, via la contribution de sécurité immobilière (0,1% du prix de vente avec un minimum de 15 euros)
  • Les frais de timbre.

Les frais et débours

Les débours facturés par le notaire sont avant tout des sommes qu’il reverse ensuite à différents intervenants. En effet, pour que votre compromis de vente soit complet et légal, certaines opérations doivent être réalisées : consultation du cadastre, du service de publicité foncière, des documents d'urbanisme... Autant d’interventions qui ont un coût !

Les honoraires du notaire ou émoluments

Également appelés émoluments, les frais de notaire sont fixés par un décret selon un barème officiel. Il est donc peu utile de faire jouer la concurrence entre deux notaires, puisque leurs tarifs ne dépendent pas d'une politique commerciale ou de leur bon vouloir !

Le notaire facture donc les sommes suivantes :

  • 3,870 % du prix de vente lorsque celui-ci est inférieur à 6 500 euros

  • 1,596 % du prix de vente lorsque celui-ci est compris entre 6 501 et 17 000 euros

  • 1,064 % du prix de vente lorsque celui-ci est compris entre 17 001 et 60 000 euros

  • 0,799 % du prix de vente lorsque celui-ci est supérieur à 60 000 euros.

Un exemple

Pour synthétiser, prenons l’exemple d’un couple qui achète un bien dans l’ancien (qui a donc plus de cinq ans), d’une valeur de 300 000 euros. Dans ce cas, les frais de notaire seront de :

  • Entre 15 000 et 17 100 euros de taxes diverses (publicité foncière, frais de timbre, contribution de sécurité immobilière…)

  • Environ 700 euros de frais et débours

  • 300 000 x 0,799% = 2 397 euros d’émoluments du notaire. Soit un total entre 17 397 et 19 497 euros. Dont seulement un peu moins de 13% reviendrons effectivement au notaire.

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Quel est le rôle du notaire ?

Mais au fait, avant de collecter ces fameux frais liés à la réalisation d’une cession ou d’un achat dans l’immobilier, à quoi sert le notaire ? On vous explique tout ça !

Un expert de l’immobilier

Le notaire n’est pas un simple prestataire, intervenant çà et là dans une vente d’appartement ou de maison. En effet, en tant qu’officier public et expert en droit immobilier, il a pour mission première d’authentifier les actes juridiques. Il va ainsi veiller à ce que la signature du compromis de vente et de l’acte authentique soient strictement conformes à la loi. Inutile de chercher un arrangement avec la légalité : la profession de notaire est encadrée par des règles de déontologie stricte. Il s’engage à les respecter devant le tribunal si nécessaire !

La preuve irréfutable

Ainsi, le recours à un notaire pour un achat immobilier est la seule solution pour prouver la validité des actes et des titres de propriété. On dit ainsi que le notaire joue un rôle de preuve irréfutable.

Vous faites face à un litige ? Quelqu’un vous conteste la pleine propriété d’une parcelle de terrain ? Il reviendra au notaire de démontrer l'authenticité des actes juridiques signés dans son bureau. D’ailleurs, pour cela, il conserve les actes pendant 75 ans dans son étude. Rassurez-vous, une fois ce délai dépassé, ils ne partent pas à la poubelle : les titres de propriété sont ensuite conservés aux archives nationales.

La légalité de la vente

Concernant la légalité de la vente, sachez qu’il ne s’agit pas uniquement de s’intéresser aux conditions convenues (prix de cession, diagnostics immobiliers, identités des parties…) entre le vendeur et l’acheteur. La validité de la vente doit aussi être publique. Le notaire va ainsi s’assurer que toutes les conditions sont bien réunies pour publier le transfert de propriété (il est le seul à pouvoir le faire), que ce soit lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession.

Devoirs et obligations des notaires

Faut-il impérativement deux notaires, celui de l’acheteur et celui du vendeur ? En principe, non. En tant que professionnel du droit immobilier, en tant qu’expert représentant la loi et uniquement la loi, le notaire a en effet un devoir de conseil et d’information. Son rôle doit donc être neutre et impartial. Que vous soyez acheteur ou vendeur, il doit donc vous expliquer les différentes options possibles lors d’une opération immobilière et leurs conséquences sur votre imposition, par exemple.

Notons, enfin, que le notaire est soumis au respect du secret professionnel. Votre patrimoine ne regarde que vous, et aucun de ses autres clients !

Les responsabilités des notaires

Vous le verrez, un notaire peut être pointilleux, demander des pièces complémentaires toutes les semaines, vous questionner sur une virgule sur votre passeport… et pour cause : pour tout acte signé au sein de son office, le notaire engage sa responsabilité civile, sa responsabilité disciplinaire et sa responsabilité pénale. Conséquence ? En cas de négligence avérée de sa part, vous êtes en droit de vous retourner contre lui. Il pourra se retrouver accusé de « faux en écriture publique », devant la Chambre départementale des notaires, le tribunal civil… voire pénal !

Frais de notaire : les actes que vous payez

Lorsque vous faites appel à un notaire, très concrètement, vous le rémunérez pour deux actes (dont un obligatoire) et diverses démarches. Explications.

Le compromis de vente

Le compromis de vente est le document qui fixe les conditions de cession d’un bien immobilier par une personne (le vendeur) à une autre (l’acheteur). C’est la première étape dans l'intervention du notaire… même si celle-ci n’est pas obligatoire – on y reviendra.

Lorsque le compromis de vente est signé auprès du notaire, le prix du bien est déterminé d’un commun accord. L’acquéreur doit verser une certaine somme au notaire, généralement comprise entre 5 et 10% du prix de vente. Une fois le compromis signé, 10 jours s’écoulent, c’est le délai de rétractation. Au-delà, il est impossible de faire marche arrière : l’autre partie peut engager une procédure en justice !

Vous ne souhaitez pas faire appel à un notaire au stade de la signature du compromis de vente ? Vous en avez le droit. On parle alors de signature sous seing privé. Néanmoins, l’impact sur le montant final des frais de notaire sera assez limité. Autant vous dire qu’il reste plus que conseillé de faire appel à cet expert du droit immobilier, considérant les enjeux financiers et juridiques d’une vente immobilière !

Les formalités de la vente

Si vous avez déjà acheté un bien immobilier, vous le savez sans doute, on ne passe pas du jour au lendemain du compromis de vente à l’acte de vente définitif. Le délai entre les deux étapes est ainsi généralement de 3 ou 4 mois. Mais que se passe-t-il durant ce laps de temps (qui permet généralement à l’acheteur de finaliser son prêt immobilier) ?

Certaines formalités – pour lesquelles vous payez le notaire – vont être menées à bien. Le notaire va ainsi procéder à :

  • Une vérification de l’état-civil des parties

  • Une vérification juridique du titre de propriété du bien, sans visite de celui-ci

  • Une vérification du permis de construire et de toute garantie décennale en cours pour le bien

  • Une vérification de l’état de situation hypothécaire du bien

  • L’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie, afin de vérifier que le bien n’est pas concerné par un droit de préemption de la ville où il se trouve

  • Une demande d’un certificat d’urbanisme à la mairie

  • Une demande de pré-état au syndic de copropriété, permettant de connaître les procédures et travaux en cours et le bon paiement des charges par le vendeur.

L’acte authentique de vente

Le compromis de vente a été signé ? Les formalités ont été effectuées, sans accroc ? Le prêt immobilier de l’acheteur est en place ? Le notaire peut proposer un rendez-vous entre le vendeur et l’acquéreur afin de procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

Un instant important, très solennel et codifié : le notaire va lire l’intégralité de l’acte de vente (c’est le moment d’être attentif…) et inviter les deux parties à signer l’acte. Après la remise des clés, le notaire pourra publier l’acte authentique de vente au Service de la publicité foncière (il a un mois pour le faire) et transmettre à l’acheteur une copie de l’acte de vente et une attestation de propriété.

Frais de notaire, un abus de langage

À la lecture des lignes précédentes, vous l’aurez compris : parler de frais de notaires est un abus de langage. Précisons les choses.

Beaucoup de taxes et d’avances…

Dans l’ancien, les frais de notaire sont d’environ 7 à 8 % du prix de vente. Dans le neuf, ils sont plus limités, de l’ordre de 2 à 3% du tarif convenu entre le vendeur et l’acheteur – on en reparle plus loin.

Mais comme expliqué ci-dessus, ces frais ne reviennent pas en intégralité au notaire. Dans le lot, on trouve beaucoup de taxes et de remboursements de frais avancés par ce professionnel du droit de l’immobilier. Quand on parle de frais de notaire, on parle donc plutôt de frais… « du » notaire !

… qui sont surtout une estimation !

Le notaire est à rémunérer pour l’ensemble de ses prestations, auxquelles s’ajoutent les taxes et contributions diverses, au moment de la signature de l’acte de vente. Cependant, sachez que la facture qu’il vous présente est une estimation. Ainsi, quelques mois après la signature de l’acte authentique de vente (deux à six mois en général), ce dernier réalise un état des lieux détaillé du coût réel engendré par l'ensemble du processus d'achat.

S’il y a un écart entre le montant versé lors de l’achat et le montant réel des frais, un remboursement de la différence est versé à l’acquéreur. Il n’est donc pas rare qu’il accompagne son courrier d’un chèque de quelques centaines d’euros. Vous pourriez donc recevoir une agréable surprise si vos frais de notaire ont été surestimés !

Frais de notaire dans l’ancien, frais de notaire dans le neuf : quelles différences ?

Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf. Pourquoi ? Quelles conséquences sur l’acte de vente définitif ? Faisons le point.

Immobilier neuf, immobilier ancien : définitions

Commençons par déterminer ce qui différencie, en matière de vente immobilière, un logement ancien d’un logement neuf. Ainsi, un bien (qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement) doit être considéré comme faisant partie de l’immobilier ancien s’il a déjà été habité avant la vente (qu’elle soit envisagée ou en cours). Il peut être vendu par une personne physique ou morale. À l’inverse, on va considérer qu’un logement est neuf s’il a moins de cinq ans, n’a jamais été habité et qu’il n’est pas vendu par un particulier, mais par le promoteur-constructeur.

Il convient par ailleurs de distinguer deux types de logements neufs :

  • Les logements neufs, achevés mais jamais habités

  • Les logements neufs, vendus sur plans. On appelle ce type de vente une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Les frais de notaire réduits dans le neuf

Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont dits « réduits », par rapport à un achat de valeur équivalente dans l’immobilier ancien. De fait, et comparativement à ce qui a été expliqué plus haut dans ce guide :

  • Les droits de mutation ne comprennent plus que la taxe de publicité foncière (0,7% du prix de vente HT), ce qui réduit considérablement les taxes reversées à l’État et aux collectivités territoriales

  • Les montants des dépenses diverses avancées par le notaire (frais et débours) ne changent pas

  • La contribution de sécurité immobilière reste identique…

  • … tout comme la rémunération du notaire.

Vous faites construire votre maison ? Vous allez devoir vous acquitter de droits et taxes sur le prix d’achat du terrain, mais pas sur la future construction. Ce qui permet de réduire l’enveloppe globale des frais de notaire.

Et la TVA ?

Attention, si les frais de notaire sont réduits dans le neuf (notamment parce qu’il n’y a pas de frais de mutation), le premier acquéreur du bien est tenu de payer, sur celui-ci, la TVA immobilière sur ce bien. Son montant ? Comme pour la plupart des biens, 20% de la valeur de la maison ou de l’appartement !

Notez que cette TVA à payer « s’efface » par la suite. Les acquéreurs suivants n’auront en effet pas à la payer.

Par exemple…

Vous vous souvenez, plus haut, de notre exemple du couple qui achète dans l’ancien un bien à 300 000 euros ? Imaginons le même achat, mais cette fois dans le neuf. Il devra payer :

  • Les émoluments du notaire, inchangés, de 2 475 euros

  • Des frais divers de 700 euros environ

  • Une contribution de sécurité immobilière de 300 euros

  • Une taxe de publicité foncière de 1 200 euros.

Soit, au total… 4 675 euros. Contre près de 20 000 euros pour notre couple précédent, qui achetait dans l’ancien !

Négocier ses frais de notaire : c’est possible ?

Disons-le clairement : revoir à la baisse le montant des taxes (comme les droits de mutation), c’est non ! En revanche, il est possible d’actionner certains leviers pour réduire un peu le montant global de la facture.

Un petit geste de la part du notaire

Si l’État n’acceptera jamais de baisser le montant des droits intégrés aux frais de notaire, le montant des émoluments de ce dernier peuvent être ajustés. En effet, depuis 2016, le notaire peut accorder une remise, plafonnée à 10 %, à ses clients, dès lors que le montant de la transaction est supérieur à 150 000 euros. Attention, cela n'est pas « à la tête du client » : soit le notaire applique la même remise à tous, soit il ne l’applique à personne !

Le prix de votre bien est relativement faible ? Une remise peut aussi être appliquée. La rémunération du notaire peut en effet, au sein d’une fourchette de prix immobiliers propre à chaque étude, être plafonnée à 10% du tarif de l’opération immobilière – avec un minimum de 90 euros.

Déduire le montant des meubles…

Vous achetez un bien immobilier avec certains meubles (y compris les équipements de cuisine et de salle de bain), en accord avec le vendeur bien sûr ? Sachez que vous pouvez évaluer la valeur de ces meubles et les déduire du prix. De cette manière, le montant sur lequel le notaire va calculer ses frais et les taxes sera moins important.

Attention, le montant des meubles qui vient en déduction de la valeur du bien ne peut pas être supérieur à 5 % du prix du bien. Ainsi, si l’on poursuit sur notre exemple du couple qui achète un bien dans l’ancien à 300 000 euros, il ne sera possible de déduire que 15 000 euros de meubles au maximum, pour des frais de notaire déterminés sur 285 000 euros.

… et des frais d’agence

De même, vous pouvez demander à votre notaire de ne pas inclure, dans ses calculs, les frais d’agence, le cas échéant. Cela vous permettra de gagner quelques centaines d’euros sur la facture finale, ce qui n’est pas négligeable dans l’ancien !

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Glossaire

Notaire :

Le notaire est un officier public, qui a pour rôle d'établir les actes et les contrats qui doivent présenter un caractère authentique et incontestable devant un tribunal.

Frais de notaire :

L’expression « frais de notaire » désigne la somme d’argent versée par l’acheteur d’un bien immobilier, au moment de la signature de l’acte de vente, à un notaire. Elle comprend la rémunération du notaire de manière marginale, mais aussi et surtout diverses taxes reversées aux pouvoirs publics.

Émoluments :

Les émoluments correspondent à la rémunération, aux honoraires, d’un officier public, comme le notaire.

Droits de mutation :

Payés au notaire qui les reverse ensuite à l’État, les droits de mutation correspondent aux taxes liées au changement de propriétaire d’un bien immobilier, que ce soit par vente, par héritage ou par don.

VEFA :

La VEFA est le Vente en l’état futur d’achèvement, soit le fait d’acquérir un bien neuf (appartement ou maison) avant que sa construction ne soit achevée.

Acte authentique :

Un acte authentique est un acte qui a été créé, validé et certifié par un notaire. En cas de conflit devant un tribunal, il est considéré comme incontestable.

Signature sous seing privé :

Un acte sous seing privé est un contrat conclu et signé entre deux parties qui ne fait pas intervenir un officier public (notaire, greffier…) pour authentifier le dit contrat.

Délai de rétractation :

Le délai de rétractation est délai légal durant lequel une personne peut revenir sur la signature d'un contrat ou d'une transaction déjà acceptée.