Een woning kopen in Italië als buitenlander: Gids 2025

Italië is lid van de Europese Unie en maakt deel uit van de Eurozone, met de euro (€) als officiële valuta.

Het is het zesde grootste land in Europa en staat bekend om zijn diverse geografie, van de glooiende heuvels van Toscane tot de prachtige kusten van de Amalfikust en de historische steden zoals Rome en Florence.

De regio's van het land omvatten:

• het Italiaanse vasteland;
• de eilanden Sicilië en Sardinië in de Middellandse Zee;
• verschillende kleinere eilanden zoals Capri, Elba en de Eolische Eilanden.

Italië is verdeeld in 20 regio's en 107 provincies. Elke regio heeft zijn eigen lokale bestuur.

Met een bevolking van meer dan 58 miljoen mensen per 2024, maakt de mix van historische betekenis en moderne levensstijl van Italië het een zeer gewilde locatie voor vastgoedbeleggingen.

Bevolkingsverdeling over de regio's van Italië

Waarom investeren in Italië?

De vastgoedmarkt van Italië is al lang aantrekkelijk vanwege zijn culturele rijkdom, strategische ligging en gevarieerde landschappen. Het land wordt gevierd om zijn artistieke erfgoed, uitstekende keuken en mediterrane levensstijl, wat een hoge levenskwaliteit biedt voor zowel bewoners als investeerders.

Italië beschikt over meer dan 7.600 kilometer kustlijn, waarvan een groot deel beroemd is om zijn dramatische kliffen, pittoreske dorpjes en prachtige stranden. Het land ervaart een divers klimaat, met hete mediterrane zomers in de zuidelijke regio's en koelere winters in de noordelijke regio's, vooral in de buurt van de Alpen.

Als een van de meest bezochte landen ter wereld, zag Italië een heropleving in het toerisme in 2023 en 2024, met ongeveer 65 miljoen internationale toeristen in 2023 (bron: Bank van Italië). Toerisme draagt aanzienlijk bij aan de economie van Italië en is goed voor ongeveer 13% van het BBP. De toename van het toerisme heeft ook de groei van de vraag naar onroerend goed gestimuleerd, vooral in kustgebieden en historische steden.

Met de vastgoedprijzen die gestaag herstellen na de pandemie, blijft Italië een aantrekkelijke bestemming voor vastgoedinvesteerders die willen profiteren van toerisme, levensstijl of langetermijnbeleggingsmogelijkheden.

Vanaf 2025 wordt verwacht dat de Italiaanse vastgoedmarkt stabiliseert na de verstoringen van de afgelopen jaren, met name de pandemiegerelateerde boom van 2021-2022.

De verkoopactiviteiten normaliseren zich, met een vraag die in bepaalde segmenten nog steeds groter is dan het aanbod, vooral in grote steden zoals Milaan en Rome, hoewel het hypothecair krediet aanzienlijk is afgenomen door hogere rentetarieven.

De prognose voor 2025 suggereert echter een mogelijke verlaging van de rentetarieven en een voortzetting van gematigde prijsstijgingen, met name in vooraanstaande steden zoals Milaan, waar prijzen naar verwachting met ongeveer 6,9% zullen stijgen, en Rome, met een stijging van 6%.

Energie-efficiëntie wordt een belangrijk aandachtspunt voor de markt, met een aanzienlijk aantal oudere woongebouwen dat gerenoveerd moet worden om te voldoen aan moderne energienormen. Dit creëert investeringskansen, vooral met overheidsstimulansen zoals de Superbonus voor energiezuinige upgrades. Daarnaast veranderen levensstijlveranderingen, zoals een grotere vraag naar thuiskantoren en gemeenschappelijke ruimtes, de voorkeuren van kopers.

De huurmarkt, vooral in stedelijke gebieden, ziet ook een stijgende vraag, met hogere huren als gevolg van een tekort aan huurwoningen. Deze trend zal waarschijnlijk aanhouden, waardoor de markt voor huurders verder wordt verscherpt.

Over het geheel genomen, hoewel rentetarieven en inflatie de betaalbaarheid kunnen beïnvloeden, vooral voor starters, blijft de Italiaanse vastgoedmarkt aantrekkelijk voor investeerders vanwege stabiele rendementen en groeiende vraag in belangrijke steden.

Gemiddelde kosten voor het kopen van een woning in Italië in 2025

Deze gemiddelden geven inzicht in de huidige trends op de Italiaanse vastgoedmarkt. Echter, de prijzen kunnen sterk variëren afhankelijk van factoren zoals nabijheid tot stadscentra, kustlijnen en historische bezienswaardigheden. Investeerders moeten op de hoogte blijven van regionale trends om de beste kansen te identificeren.

Je kunt de laatste trends en vastgoedprijsupdates voor Italië volgen op onze speciale pagina:

Italië biedt een breed scala aan regio's, elk met zijn eigen aantrekkingskracht op het gebied van levensstijl, cultuur en vastgoedmogelijkheden. Hier zijn enkele van de meest populaire gebieden om te overwegen:

Populaire regio's voor investering en wonen

• Toscane: Bekend om zijn glooiende heuvels, wijngaarden en renaissance steden zoals Florence en Siena. Populair onder degenen die op zoek zijn naar landelijke villa's, historische landgoederen of een huis in een van de charmante middeleeuwse dorpen van de regio.

• Lombardije: Lombardije, de thuisbasis van Milaan, het financiële centrum van Italië, trekt stedelijke professionals en investeerders aan. Het gebied rond het Comomeer en Gardameer biedt ook luxe waterfront villa's en serene bergtoevluchtsoorden.

• Rome (Lazio): De hoofdstad biedt een levendige mix van oude geschiedenis en modern stadsleven. Vastgoed opties variëren van historische appartementen in het stadscentrum tot meer betaalbare woningen in de buitenwijken.

• Veneto: Deze regio, inclusief Venetië en Verona, biedt een unieke mix van cultuur en geschiedenis. Kopers kunnen kiezen uit Venetiaanse appartementen of landelijke landgoederen nabij de Dolomieten en het Gardameer.

• Sicilië: Met zijn betaalbare vastgoed, prachtige kusten en rijke culturele geschiedenis is Sicilië een hotspot voor degenen die op zoek zijn naar meer budgetvriendelijke huizen. Opties variëren van aan het strand gelegen eigendommen tot historische herenhuizen in steden zoals Palermo en Syracuse.

• Ligurië (Italiaanse Rivièra): De Ligurische kustlijn, inclusief steden zoals Portofino en Cinque Terre, is beroemd om zijn schilderachtige uitzichten en luxe kustvilla's, waardoor het een favoriet is onder internationale kopers en vakantiehuizezoekers.

• Piëmont: Bekend om zijn wijngaarden en nabijheid van de Alpen, is Piëmont perfect voor degenen die op zoek zijn naar landelijke landgoederen of eigendommen in charmante steden zoals Turijn. De regio biedt ook mogelijkheden voor wijn- en agritoerisme-investeringen.

• Apulië (Puglia): Gelegen in het zuiden van Italië, staat Apulië bekend om zijn Trulli-huizen, traditionele architectuur en prachtige stranden. De regio is steeds populairder geworden onder internationale kopers vanwege de betaalbaarheid en het pittoreske landschap.

• Sardinië: Sardinië, met name Costa Smeralda, trekt degenen aan die op zoek zijn naar luxe wonen, met eersteklas villa's en waterfront eigendommen. De ongerepte stranden en exclusieve resorts van het eiland maken het een toplocatie voor welgestelde kopers.

• Umbrië: Vaak het "groene hart van Italië" genoemd, biedt Umbrië meer betaalbare alternatieven voor de naburige Toscane. Het is ideaal voor degenen die rust en landelijke eigendommen zoeken met gemakkelijke toegang tot culturele locaties zoals Assisi en Perugia.

Ja, buitenlanders kunnen onroerend goed kopen in Italië, maar het proces varieert afhankelijk van enkele factoren. Italië heeft geen strikte beperkingen op het eigendom van onroerend goed voor buitenlanders, maar de eenvoud van aankoop hangt grotendeels af van of er een wederkerigheidsovereenkomst bestaat tussen Italië en het thuisland van de koper.

Wederkerigheidsprincipe

Italië past de wederkerigheidsregel toe, wat betekent dat buitenlanders onroerend goed in Italië kunnen kopen als hun thuisland Italiaanse burgers toestaat om daar onder vergelijkbare voorwaarden onroerend goed te kopen. Het Italiëse Ministerie van Buitenlandse Zaken onderhoudt een lijst van landen met wederzijdse overeenkomsten.

Visumvereisten

Hoewel het kopen van onroerend goed niet automatisch verblijf of burgerschap verleent, kunnen kopers uit niet-EU-landen een visum nodig hebben als ze van plan zijn om langer dan 90 dagen in Italië te verblijven. Het simpelweg bezitten van onroerend goed verleent echter niet het recht om onbeperkt in het land te blijven.

Golden Visa-programma

Italië biedt een Investor Visa voor degenen die grote bedragen in het land investeren, wat onroerend goed kan omvatten. Dit visum verleent verblijf onder bepaalde financiële drempels, maar is meer geschikt voor grootschalige investeerders. Vind meer informatie hier.

1. Verkrijg een Codice Fiscale (Fiscaal Nummer)

De Codice Fiscale is een fiscaal identificatienummer dat vereist is voor het uitvoeren van belangrijke financiële transacties in Italië, waaronder het kopen van onroerend goed, het openen van een bankrekening en het betalen van belastingen.

Voor buitenlandse staatsburgers kan het verkrijgen van de Codice Fiscale variëren afhankelijk van de verblijfsstatus:

• Niet-EU burgers kunnen de Codice Fiscale verkrijgen bij de Sportello Unico per l’immigrazione (Single Desk voor Immigratie) wanneer zij een visum aanvragen voor werk of gezinshereniging in Italië. Het kan ook worden afgegeven door de Questura (Politie Hoofdkantoor) bij het aanvragen of verlengen van een verblijfsvergunning.
• In andere gevallen kun je de Codice Fiscale aanvragen bij een kantoor van de Agenzia delle Entrate (Italiaanse Belastingdienst) door een verzoek in te dienen dat jouw persoonlijke gegevens en woonadres bevat. De kaart wordt naar je opgegeven adres gestuurd.

De aanvraag vereist doorgaans:

• Een geldig paspoort;
• Een ingevuld aanvraagformulier;
• Bewijs van reden voor de aanvraag (zoals het kopen van onroerend goed).

Het proces is over het algemeen eenvoudig en de Codice Fiscale kan direct persoonlijk worden afgegeven bij de Agenzia delle Entrate.

2. Open een Italiaanse bankrekening

Een lokale bankrekening is essentieel voor het beheren van de betalingen gerelateerd aan je woningkoop, inclusief de aanbetaling, de uiteindelijke aankoopprijs, belastingen en nutsrekeningen.

Om een Italiaanse bankrekening te openen, moet je over het algemeen het volgende kunnen overleggen:

• Je Codice Fiscale;
• Paspoort of geldig ID;
• Bewijs van inkomen of werkgelegenheid;
• Mogelijk een lokaal adres in Italië, hoewel sommige banken flexibeler zijn met buitenlanders.

Veel Italiaanse banken bieden tegenwoordig online bankdiensten in het Engels aan, waardoor het gemakkelijker wordt om je financiën op afstand te beheren.

3. Begin met het zoeken naar woningen

Je kunt beginnen met het zoeken naar woningen door online lijsten op Properstar te verkennen om opties te vinden in jouw voorkeurslocatie.

Het wordt aanbevolen om een makelaar (agente immobiliare) in te huren die de lokale markt begrijpt en je door het proces kan begeleiden, vooral omdat vastgoedwetten en -regelingen kunnen variëren in Italië. Makelaars kunnen ook helpen bij het onderhandelen over prijzen en het vergemakkelijken van communicatie in het Italiaans, indien nodig.

4. Vind de juiste makelaar

De juiste makelaar in Italië kan waardevolle inzichten bieden in de lokale markt, helpen bij het identificeren van vastgoed dat aan jouw eisen voldoet en je begeleiden tijdens het onderhandelingsproces.

Hier is hoe je ervoor zorgt dat je de beste professional voor jouw behoeften selecteert:

• Lokale expertise: Kies makelaars die uitgebreide kennis hebben van het gebied waar je wilt kopen. Ze moeten vertrouwd zijn met lokale vastgoedwaarden, markttrends en eventuele regionale regelgeving die je aankoop kan beïnvloeden.
• Taalvaardigheden: Als je niet vloeiend Italiaans spreekt, is het essentieel om een makelaar te vinden die effectief kan communiceren in jouw taal. Zij zullen fungeren als een belangrijke schakel tussen jou en andere partijen, zoals verkopers, notarissen en advocaten.
• Ervaring en referenties: Zoek naar makelaars met een bewezen staat van dienst in het werken met buitenlandse kopers en zorg ervoor dat ze geregistreerd zijn bij een officiële Italiaanse vastgoedvereniging, zoals de Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) of Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari (ANAMA).

Je kunt makelaars zoeken via gerenommeerde platforms zoals Properstar, dat toegang biedt tot een netwerk van gescreende professionals. Dit zorgt ervoor dat je iemand vindt met de juiste expertise om aan jouw behoeften te voldoen en je te ondersteunen gedurende het hele aankoopproces in Italië.

5. Voer bezichtigingen uit

Bezoek potentiële woningen in Italië om hun staat, locatie en geschiktheid voor jouw behoeften te beoordelen. Het is belangrijk om de woning en de omgeving fysiek te inspecteren, evenals eventuele noodzakelijke reparaties of renovaties op te merken.

6. Juridische controles en due diligence

Het Kadaster (Catasto) in Italië is essentieel voor het verifiëren van de juridische status van de woning. Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat de woning vrij is van schulden, lasten of juridische geschillen, en dat de verkoper het recht heeft om de woning te verkopen. Dit kan worden bevestigd door een ispezione ipotecaria (een zoektocht in de kadasterregisters) aan te vragen.

Daarnaast moet je verifiëren dat de woning voldoet aan lokale bestemmingsplannen en stedenbouwkundige wetten (Piano Regolatore), vooral voor landelijke of nieuwe ontwikkelingen, waar beperkingen van toepassing kunnen zijn.

Het wordt sterk aanbevolen om een woninginspectie (perizia tecnica) uit te voeren door een landmeter (geometra) of ingenieur in te huren om de fysieke staat van het gebouw te beoordelen. Dit kan eventuele structurele problemen, problemen met nutsvoorzieningen of landgebruik aan het licht brengen die de waarde of veiligheid van de woning kunnen beïnvloeden.

7. Doe een bod

Met de hulp van je makelaar kun je een bod uitbrengen op de woning. Zodra het bod is geaccepteerd, kun je doorgaan naar de voorlopige contractfase.

8. Onderteken het voorlopige contract (Compromesso)

Deze voorlopige overeenkomst tussen koper en verkoper (compromesso of contratto preliminare) beschrijft de voorwaarden van de verkoop en vereist doorgaans een borgsom van de koper (meestal 10% tot 30% van de aankoopprijs). Dit contract beveiligt de transactie en verplicht beide partijen om door te gaan met de verkoop.

Als de koper zich terugtrekt uit de deal, verliest hij de borgsom. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij de koper het dubbele van het borgsombedrag betalen.

9. Rond de hypotheekafspraken af (indien van toepassing)

Als je de aankoop van je woning financiert met een hypotheek, rond dan de voorwaarden af met je bank op dit punt. Italiaanse banken vereisen doorgaans een waardebepaling van de woning voordat de lening kan worden afgerond.

10. Onderteken de leveringsakte (Rogito Notarile)

De laatste stap in het proces is het ondertekenen van de leveringsakte (rogito notarile) bij een notaris (notaio), wat officieel het eigendom van de woning overdraagt. De koper moet op dit moment de resterende aankoopprijs en eventuele bijbehorende belastingen en kosten betalen.

Beide partijen moeten hun identificatie, bewijs van borgsombetaling en eventuele hypotheekdetails (indien van toepassing) overleggen. De notaris zorgt er ook voor dat aan alle juridische vereisten is voldaan en dat de woning vrij is van beslagen of andere juridische kwesties.

11. Registreer de woning

Na het ondertekenen van de akte moet de nieuwe eigenaar de woning registreren bij de Agenzia delle Entrate en de gegevens bij het lokale Kadaster (Catasto) bijwerken om juridische bescherming te waarborgen.

12. Betaal bijbehorende belastingen en kosten

Kopers in Italië zijn verantwoordelijk voor verschillende belastingen en kosten, afhankelijk van of de woning nieuw of tweedehands is:

Belastingen voor nieuwe woningen

Belastingen voor tweedehands woningen

Aanvullende kosten

Het is raadzaam om een advocaat (avvocato) in te huren die gespecialiseerd is in Italiaans vastgoedrecht om ervoor te zorgen dat alle juridische controles, contracten en papieren correct worden afgehandeld. Zij kunnen ook namens jou onderhandelen en ervoor zorgen dat jouw rechten worden beschermd.

Enkele waardevolle bronnen voor officiële informatie zijn:

• Agenzia delle Entrate: Voor details over belastingen en woningregistratie.
• Kadaster (Catasto): Voor het verifiëren van de juridische status van de woning.
• Consiglio Nazionale del Notariato: Informatie over notarisdiensten in Italië.

13. Overdracht van nutsvoorzieningen

Zodra de woning is geregistreerd, moet je de nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, gas) op jouw naam zetten en lokale diensten opzetten, zoals afvalinzameling of internet.

Veel Italiaanse banken zoals Unicredit, Intesa Sanpaolo en Banca Nazionale del Lavoro (BNL) bieden hypotheken aan buitenlanders, maar de voorwaarden kunnen verschillen van die voor bewoners. Niet-bewoners hebben doorgaans strengere criteria en moeten mogelijk meer documentatie verstrekken.

Rentes voor hypotheken in Italië fluctueren afhankelijk van de bank en jouw financiële profiel. Bijvoorbeeld, vanaf 2025 biedt Intesa Sanpaolo rentes die beginnen rond 3,80% voor niet-bewoners, terwijl Unicredit iets lagere rentes kan aanbieden van 3,50%, afhankelijk van de leenvoorwaarden en financiële omstandigheden van de koper. Rentes variëren doorgaans afhankelijk van of de lening vast of variabel is, en van het algemene economische klimaat.

Hoe een hypotheek te verkrijgen

Om als niet-bewoner een hypotheek in Italië aan te vragen, heb je doorgaans de volgende documenten nodig:

• Een geldig paspoort of Codice Fiscale;

• Bewijs van inkomen (recente loonstrookjes of belastingaangiften);

• Recente bankafschriften;

• Een kredietrapport uit jouw thuisland;

• Bewijs van jouw hoofdverblijfplaats;

• Bewijs van het vastgoeddeposito.

Het is raadzaam om meerdere banken te benaderen voor hypotheekpre-goedkeuring om rentes en leenvoorwaarden te vergelijken voordat je een verplichting aangaat. Italiaanse banken staan steeds vaker open voor het ontvangen van documenten in het Engels, maar sommige kunnen nog steeds vertalingen vragen, vooral voor officiële documenten zoals belastingaangiften of kredietrapporten.

Zodra de hypotheek is goedgekeurd, zal de bank het grootste deel van het juridische en administratieve werk afhandelen, inclusief de registratie van de hypotheek bij de notaris.

Speciale overwegingen voor niet-bewoners

Niet-bewoners in Italië worden doorgaans verplicht om een hogere aanbetaling te verstrekken, meestal rond de 30% van de aankoopprijs of de taxatiewaarde van het pand. Italiaanse banken bieden vaak hypotheken aan die tot 70% van de waarde van het pand dekken voor niet-bewoners.

Daarnaast kunnen hypotheken voor niet-bewoners iets hogere rentes hebben dan die voor bewoners, wat de verhoogde risico's van het uitlenen aan internationale kopers weerspiegelt.

Het is essentieel om rekening te houden met de extra kosten die gepaard gaan met het kopen van een woning in Italië, zoals belastingen, notariskosten en juridische kosten, die doorgaans rond de 7%-10% van de prijs van het pand liggen.

Het kopen van een woning in Italië kan een opwindende kans zijn, maar er zijn verschillende potentiële valkuilen waar buitenlandse kopers zich bewust van moeten zijn voordat ze een investering doen:

1. Bureaucratische vertragingen

Italië staat bekend om zijn uitgebreide bureaucratie, wat kan leiden tot vertragingen bij het afronden van vastgoedtransacties. Het proces omvat vaak meerdere overheidsinstanties, en het kan weken of zelfs maanden duren om de juridische papieren af te ronden. Dit kan het verkrijgen van documenten zoals het Certificato di Destinazione Urbanistica (Bestemmingscertificaat) en het correct registreren van het pand in het Catasto (Kadaster) omvatten.

2. Verborgen vastgoedverplichtingen

Bij het kopen van een woning is het essentieel om een grondige juridische controle uit te voeren op de geschiedenis en huidige status van het pand. Woningen in Italië kunnen verborgen verplichtingen hebben, zoals openstaande belastingen, hypotheken of andere schulden die aan het pand zijn verbonden. Het niet verifiëren hiervan kan de nieuwe eigenaar aansprakelijk stellen voor betalingen. Het inhuren van een advocaat (avvocato) om due diligence uit te voeren, inclusief een controle bij de Agenzia delle Entrate, wordt sterk aanbevolen.

3. Zoning- en bouwvoorschriften

Zoning- en bouwvoorschriften in Italië kunnen aanzienlijk variëren per regio, vooral in landelijke gebieden of historische zones. Als het pand niet voldoet aan lokale zoningwetten of is gebouwd zonder de juiste vergunningen, kan het onderhevig zijn aan boetes of sloopbevelen. Het is belangrijk te verifiëren dat het pand volledig voldoet aan deze voorschriften voordat je contracten ondertekent.

4. Renovatiekosten

Veel kopers worden aangetrokken tot Italië vanwege de historische panden, maar deze vereisen vaak uitgebreide renovatie. Renovatiekosten in Italië kunnen hoger zijn dan verwacht vanwege strikte erfgoedbeschermingswetten die van toepassing zijn op bepaalde gebouwen, vooral in landelijke of historische gebieden. Bovendien kan het verkrijgen van vergunningen voor renovaties een traag en kostbaar proces zijn.

5. Taalbarrières

Juridische en administratieve documenten met betrekking tot vastgoedtransacties zijn doorgaans in het Italiaans, en hoewel sommige professionals Engels spreken, is dit niet gegarandeerd. Miscommunicaties kunnen optreden als kopers de voorwaarden van de contracten of juridische verplichtingen niet volledig begrijpen. Het is raadzaam een tweetalige advocaat of makelaar in te huren om misverstanden te voorkomen.

6. Belasting- en juridische overwegingen

Buitenlandse kopers moeten zich bewust zijn van de complexe belastingimplicaties die gepaard gaan met het bezit van vastgoed in Italië. Deze omvatten jaarlijkse onroerendgoedbelastingen, zoals de Imposta Municipale Unica (IMU) en andere lokale heffingen. Bovendien kunnen erf- en vermogenswinstbelastingen van toepassing zijn bij de verkoop van het pand, en kunnen de belastingregels voor niet-bewoners bijzonder ingewikkeld zijn.

7. Landelijke eigendommen en grondrechten

Landelijke eigendommen, vooral die met landbouwgrond, kunnen unieke uitdagingen met zich meebrengen. Italië heeft strikte wetten met betrekking tot grondgebruik en eigendom. Bijvoorbeeld, voorkeursrechten kunnen van toepassing zijn, waarbij naburige landeigenaren of huurders het recht hebben om het pand te kopen voordat het aan iemand anders wordt verkocht. Deze complicaties kunnen de aankoop van landelijke eigendommen bemoeilijken.

8. Energie-efficiëntie en naleving

In de afgelopen jaren heeft Italië strengere eisen gesteld aan energie-efficiëntie. Bij het kopen van oudere panden, vooral landelijke huizen, kan het noodzakelijk zijn om te investeren in upgrades om aan deze normen te voldoen. Het niet naleven hiervan kan resulteren in boetes en kan voorkomen dat je het pand legaal verhuurt.