Belastingen en kosten voor huiseigenaren 2019

Belastingstelsel in Spanje

De Spaanse belastingautoriteiten zijn het laatste decennium steeds actiever geworden. Spanje is niet langer het land van mañana - als het gaat om het betalen van belasting, tenminste. Zo werd voetballer Lionel Messi veroordeeld tot 21 maanden gevangenisstraf wegens het gebruik van offshore-bedrijven om zijn belastingplicht te ontwijken, en ook Cristiano Ronaldo kreeg twee jaar. (Messi's vonnis is nu omgezet in een grote boete.) Hoewel tot nu toe de nadruk lag op het zoeken naar hoogbetaalde en prominente personen, lijkt het erop dat het 'onder de radar' houden van je belastingzaken steeds riskanter wordt.

Het lijkt erop dat belastingambtenaren zijn begonnen met kijken naar de zaken van vakantiehuiseigenaren in Spanje. Tegelijkertijd heeft de belastingdienst nieuwe informatiebronnen ingeschakeld om de fraudeurs te helpen vinden. Vanaf januari 2019 opent AirBNB haar boeken voor de belastingdienst.

Het betalen van belasting kan u geld besparen

Te weinig belasting aangeven kan een groot risico vormen voor uw kansen op een succesvolle mogelijke doorverkoop van uw woning. Het is bijvoorbeeld verleidelijk om de waarde van vastgoedtransacties te declareren door onder de tafel contant te betalen. Maar sommige gemeenten hebben retrospectieve belastingeisen gemaakt op basis van wat de gemeente vindt dat voor het vastgoed betaald had moeten worden. Te weinig belasting aangeven zal ook voor een grotere vermogenswinstaansprakelijkheid zorgen wanneer u de woning wilt verkopen. En sommige lokale belastingen, zoals onbetaalde IBI, worden opgerold en vervolgens geregistreerd als kosten voor uw eigendom - samen met de rente.

Als u gewoon vergeet uw belasting te betalen, gaat u niet naar de gevangenis; maar u zal wel een extra vordering krijgen van ten minste 5% van de waarde van de onbetaalde belasting.

Download onze gratis Spaans gids

Alles wat je moet weten om als buitenlander vastgoed te kopen in Spanje.

Nu kunt u gemakkelijk achterhalen welke belastingen moeten worden betaald

U heeft een NIE-nummer nodig om een woning te kopen; deze krijgt u via het belastingkantoor. Dit nummer is uw toegang tot het systeem. U moet elk jaar een aangifte indienen (het belastingjaar is hetzelfde als het kalenderjaar) en de relevante belastingen betalen. De Agencia Tributaria-website biedt de meeste informatie in het Engels; als u een Cl@ve-pincode of elektronisch certificaat ontvangt, kunt u het online-systeem gebruiken om zowel uw aangifte in te dienen en uw belastingen te betalen. (Misschien wilt u hiervoor een geldtransferservice zoals Transferwise of HiFX gebruiken om slechte wisselkoersen en hoge commissies te voorkomen.) Als u echter een Spaanse bankrekening heeft, kunt u het belastingkantoor gewoon vragen om uw betaling daar af te halen.

Wees echter gewaarschuwd; Spaanse belasting wordt erg snel ingewikkeld. Er zijn nationale belastingen, belastingen die zijn vastgesteld op regionaal niveau, en belastigen die door de gemeente zijn vastgesteld - en deze moeten aan uw gemeentehuis worden betaald, ongeacht of u een rekening ontvangt. Dat is misschien wel het moeilijkste aspect van het bezitten van vastgoed in Spanje, terwijl sommige Ayuntamientos professioneel worden gerund en gemakkelijk zijn om mee te werken, leven anderen nog niet echt in het tijdperk van het internet.

Eigendomsbelastingen op overdracht

U betaalt bepaalde vastgoedbelasting wanneer u vastgoed koopt in Spanje. De grootste vastgoedbelasting is de ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - die wordt betaald over de wederverkoop van bestaand vastgoed dat door een individu aan een ander wordt verkocht. Het is niet van toepassing als u een nieuwe woning van een ontwikkelaar koopt, maar in dat geval moet u IVA (belasting op de toegevoegde waarde) betalen.

Het tarief van ITP wordt niet vastgesteld op nationaal, maar op regionaal niveau. Het gemiddelde ligt op 8-10%, met de hoogste percentages in Cataluña en Extremadura (tot 11%), en het laagste in Rioja (7%), Madrid en Navarra (6%) en Baskenland (4%). Van het grootste belang voor de meeste buitenlandse kopers zijn de regio's Murcia (8%), Andalucia (8-10%) en Valencia (10%). Uitzonderingen kunnen de belasting met de helft verminderen, maar zijn niet van toepassing op de meeste tweede kopers van vastgoed, zoals bijvoorbeeld belastingvoordelen voor starters, grote gezinnen, personen onder de 35 jaar en mensen met een handicap.

AJD - actos juridicos documentados - is van toepassing op alle handelingen die zijn vastgelegd in openbare documentatie voor een notaris, zoals uw koopakte. Er is een vaste prijs voor doorverkoopwoningen waarvoor u al ITP betaalt, maar voor nieuwe woningen varieert de prijs. Ook hier stelt elke regio zijn eigen belasting vast, maar de meeste liggen tussen 0,5% en 1,5%. Kopers moesten AJD ook voor hypotheken betalen, maar vanaf november 2018 wordt het betaald door de kredietgever en niet door de koper.

Kosten bij de aankoop van een appartement in de wijk Sant Andreu van Barcelona (EUR 280.000, 57 m²)

BelastingenUitgaven
ITP (property transfer tax voor doorverkoop woningen) - 11% (Catalonië)EUR 30,800
AJD ( zegel belasting) – 1.5%EUR 4,200
Notariskosten – 0.5%EUR 1,400 (maar ze zeggen dat de gemiddelde betaling EUR ~ 800 is)
Registratiekosten – 1%EUR 2,800
Makelaarskosten ~3%EUR 8,400
TotaalEUR 47,600

Nieuw eigendom kopen

Als u een nieuwe woning van een ontwikkelaar koopt, betaalt u geen ITP, maar betaalt u IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) of btw. Over het algemeen is deze vastgesteld op 10%, afgezien van viviendas de proteccion oficial (laag geprijsde, openbaar gefinancierde huisvesting) waarvan de IVA op 4% is gesteld. Het is een enorme 21% op commercieel vastgoed en stukken grond.

U moet ook rekenen op notariskosten van 0,5% -1% van de prijs en een kadastrale vergoeding van 1%. Bij elkaar opgeteld kan dit maximaal 15% van de aankoopprijs bedragen, dus zorg ervoor dat u rekening houdt met deze belastingen en kosten wanneer u uw budget berekend.

Kopers moeten er ook voor zorgen dat iedere niet-inwonende verkoper zijn vermogenswinstbelasting heeft betaald (3% van de aankoopprijs wordt gewoonlijk door de notaris ingehouden op de prijs om belastingverplichtingen te dekken). Als de vermogenswinstbelasting niet wordt betaald, kan de belastingdienst een pandrecht op uw eigendom hebben voor de waarde van de onbetaalde belasting.