Een woning kopen in Zwitserland als buitenlander: Gids 2025

Zwitserland, hoewel geen lid van de Europese Unie, is wel lid van de Europese Vrijhandelsassociatie (EVA) en onderhoudt sterke economische en politieke banden met de EU via verschillende bilaterale overeenkomsten.

Het land staat bekend om zijn adembenemende landschappen, waaronder de Zwitserse Alpen en pittoreske meren, en zijn goed bewaarde historische steden.

Het land is verdeeld in 26 kantons, die dienen als de belangrijkste bestuurlijke eenheden en een hoge mate van autonomie bezitten.

Met meer dan 8,7 miljoen mensen in 2025, maken de rijke culturele en geografische diversiteit van Zwitserland het een aantrekkelijke bestemming voor zowel investeerders als ontdekkingsreizigers.

Bevolkingsverdeling over de kantons van Zwitserland

Waarom investeren in Zwitserland?

De aantrekkingskracht van Zwitserland ligt niet alleen in de natuurlijke schoonheid en hoge levenskwaliteit, maar ook in het aanzienlijke investeringspotentieel.

Het land heeft meer dan 1.500 meren, naast een over het algemeen mild klimaat gedurende het grootste deel van het jaar.

Zwitserland staat bekend om zijn stabiliteit en welvaart en behoort consequent tot de rijkste landen ter wereld. De sterke economie wordt ondersteund door sectoren zoals financiën, farmacie en technologie.

In 2023 verwelkomde Zwitserland een aanzienlijk aantal internationale toeristen, wat aanzienlijk bijdroeg aan de toeristische sector en de lokale economie.

Amerikaanse toeristen alleen al waren goed voor ongeveer 3 miljoen overnachtingen, wat een aanzienlijke groei weerspiegelt vergeleken met de niveaus van vóór de pandemie. In totaal waren er 20,8 miljoen overnachtingen door toeristen in Zwitserland, wat een sterke herstel en optimisme voor voortdurende groei in de toeristische sector in 2024 laat zien (bron: SwissInfo).

De Zwitserse vastgoedmarkt vertoont verschillende opvallende trends die naar verwachting door zullen zetten in 2025:

• Stijgende woningprijzen: Ondanks hogere rentetarieven blijft de vraag naar woningen sterk, wat leidt tot prijsstijgingen. De prijzen van appartementen stegen met bijna 3,5% in 2023, terwijl de prijzen van eengezinswoningen met ongeveer 2,5% stegen. Deze opwaartse trend zal naar verwachting doorgaan tot 2025.
• Verhoogd vertrouwen van investeerders: De Zwitserse Vastgoed Sentiment Index is hersteld van eerdere laagtes, wat wijst op hernieuwd optimisme onder investeerders. Dit herstel wordt toegeschreven aan gestabiliseerde rentetarieven en verbeterde economische omstandigheden, wat een positief vooruitzicht voor 2025 suggereert.
• Stedelijke verdichting en architectonische uniformiteit: De snelle stedelijke ontwikkeling heeft geleid tot de creatie van vergelijkbare gemengde woonwijken in steden zoals Zürich, Genève en Lausanne. Deze trend weerspiegelt de nadruk op dichtheid en energie-efficiëntie, vaak ten koste van architectonische diversiteit.
• Uitdagingen in de commerciële vastgoedsector: De commerciële vastgoedmarkt wordt geconfronteerd met tegenwind door hogere leenlasten en verminderde vraag naar kantoorruimte na de pandemie. Grote financiële instellingen hebben deze neergang als een significant risico geïdentificeerd en wijzen op mogelijke uitdagingen in 2025.

Gemiddelde kosten van het kopen van onroerend goed in Zwitserland

Hoewel deze cijfers een momentopname van de huidige markt bieden, kunnen de vastgoedprijzen in Zwitserland aanzienlijk variëren afhankelijk van de exacte locatie, het type onroerend goed en de marktomstandigheden.

U kunt de laatste trends en prijsontwikkelingen eenvoudig volgen op onze speciale pagina:

De rijke geografische diversiteit en het culturele erfgoed van Zwitserland betekenen dat u kunt kiezen uit een breed scala aan regio's en gebieden, elk met zijn eigen unieke aantrekkingskracht en levensstijl.

Populaire regio's voor investering en wonen

• Zürich: Als de grootste stad van Zwitserland staat Zürich bekend om zijn hoge levenskwaliteit, bruisende culturele scene en sterke economie. Vastgoedtypes variëren van moderne appartementen in het stadscentrum tot luxe woningen in de voorsteden.
• Genève: Gelegen aan het prachtige Meer van Genève en de Franse grens, is Genève een wereldstad met talrijke internationale organisaties. Het biedt elegante appartementen, villa's aan het meer en herenhuizen in prestigieuze wijken.
• Luzern: Bekend om zijn middeleeuwse architectuur en prachtige ligging aan het meer, trekt Luzern mensen aan die op zoek zijn naar een mix van historische charme en moderne voorzieningen. Huisvestingsopties omvatten historische appartementen en eigentijdse woningen.
• Interlaken: Genesteld tussen de Thunersee en de Brienzersee, is Interlaken een toegangspoort tot de Zwitserse Alpen en een populaire bestemming voor avontuurlijke sportliefhebbers. Eigendommen variëren van charmante chalets tot moderne appartementen met uitzicht op de bergen.
• De regio Meer van Genève: Inclusief steden zoals Lausanne en Montreux, staat dit gebied bekend om zijn prachtige landschap, wijngaarden en culturele evenementen. Vastgoedopties variëren van appartementen aan het water tot luxe villa's.
• Het kanton Wallis: Bekend om zijn skigebieden zoals Zermatt en Verbier, is het kanton Wallis ideaal voor liefhebbers van wintersport. Beschikbare eigendommen omvatten ski-in/ski-out chalets, vakantieappartementen en luxe bergwoningen.

Het proces van het kopen van onroerend goed in Zwitserland als buitenlander is complexer in vergelijking met andere landen, vanwege specifieke regels en beperkingen.

Buitenlanders hebben doorgaans een vergunning nodig om onroerend goed in Zwitserland te kopen. Dit geldt voor niet-residentiële buitenlanders en bewoners uit niet-EU/EFTA-landen. EU/EFTA-inwoners die in Zwitserland wonen, hebben deze beperkingen niet en kunnen zonder speciale vergunningen onroerend goed kopen.

Het type onroerend goed is ook relevant:

• Eerste woning: Buitenlanders met een geldige Zwitserse verblijfsvergunning (B- of C-vergunning) kunnen zonder beperkingen onroerend goed kopen voor hun eerste woning.
• Tweede woning: Niet-ingezetenen hebben te maken met strikte beperkingen bij het kopen van tweede woningen. Het totale aantal jaarlijks uitgegeven vergunningen is beperkt.
• Beleggingspanden: Het kopen van onroerend goed voor beleggingsdoeleinden is over het algemeen beperkt voor niet-ingezetenen. Commercieel vastgoed (zoals hotels en bedrijven) kan echter wel toegestaan zijn.

De Lex Koller-wet regelt de verwerving van onroerend goed door niet-ingezetenen. Deze wet beperkt de aankoop van residentieel vastgoed door buitenlanders en wordt strikt gehandhaafd.

Bepaalde regio's, met name toeristische gebieden zoals Zürich, Genève en skigebieden, hebben extra beperkingen en quota voor buitenlands eigendom van onroerend goed.

Buitenlanders mogen over het algemeen geen eigendommen kopen die groter zijn dan 1.000 vierkante meter grond.

1. Verkrijg een Zwitserse Verblijfsvergunning

Een Zwitserse verblijfsvergunning is essentieel voor elke belangrijke financiële transactie in Zwitserland, zoals het kopen van vastgoed, het regelen van nutsvoorzieningen en het indienen van belastingaangiften. Er zijn verschillende soorten vergunningen, waarbij de B-vergunning het meest gebruikelijk is voor buitenlandse vastgoedkopers.

Je kunt een verblijfsvergunning aanvragen bij het kantonnale migratiekantoor in het gebied waar je van plan bent te wonen. De aanvraag vereist:

• een geldig paspoort;
• een ingevuld aanvraagformulier;
• een reden voor het aanvragen van de vergunning (zoals vastgoedkoop);
• bewijs van financiële middelen;
• zorgverzekering.

Het proces kan variëren van enkele weken tot een paar maanden.

2. Open een Zwitsers bankrekening

Een lokale bankrekening is noodzakelijk voor het beheren van betalingen met betrekking tot de vastgoedkoop, inclusief de aanbetaling, aankoopprijs, belastingen en doorlopende nutsbetalingen.

De meeste banken zullen vereisen:

• je verblijfsvergunning;
• paspoort;
• bewijs van werk of inkomen;
• mogelijk een bewijs van adres.

3. Begin met het zoeken naar woningen

Verken online advertenties op Properstar om woningen te vinden in jouw interessegebied. Je kunt gebruikmaken van onze geavanceerde filters en zelfs jouw voorkeurgebied op de kaart aangeven.

Overweeg het inschakelen van een makelaar om beter inzicht te krijgen in de markt en hulp te krijgen bij het vinden van woningen die voldoen aan jouw criteria en budget.

4. Vind de juiste makelaar

De juiste makelaar kan inzicht geven in de lokale markt, helpen bij het vinden van eigendommen die aan uw criteria voldoen en het onderhandelingsproces begeleiden.

Hier leest u hoe u ervoor zorgt dat u de beste professional voor uw behoeften kiest:

• Lokale expertise: Zoek naar agenten met een diepgaand begrip van het gebied waarin u geïnteresseerd bent. Ze moeten goed op de hoogte zijn van lokale vastgoedtrends, prijzen en de unieke aspecten van de gemeenschap.
• Taalvaardigheden: Als u niet vloeiend bent in een van de officiële talen van Zwitserland (Duits, Frans, Italiaans of Reto-Romaans), is het essentieel om een agent te vinden die effectief in uw taal kan communiceren. Zij zullen optreden als uw tussenpersoon met verkopers, advocaten en andere partijen die bij het proces betrokken zijn.
• Ervaring en referenties: Controleer de ervaring en kwalificaties van de makelaar. Ze moeten een solide staat van dienst hebben in het assisteren van buitenlandse kopers en geregistreerd zijn bij een erkende vastgoedvereniging in Zwitserland.

U kunt gebruik maken van Properstar's agentzoekfunctie om gerenommeerde lokale makelaars te vinden. Ons platform biedt toegang tot een breed netwerk van professionals die zijn gescreend op hun expertise en betrouwbaarheid, waardoor het gemakkelijker wordt iemand te vinden die aan uw specifieke behoeften voldoet.

5. Voer bezichtigingen uit

Bezoek potentiële eigendommen om de staat, locatie en geschiktheid te beoordelen.

6. Juridische controles en due diligence

Het Kadaster (Grundbuchamt) is cruciaal om de juridische status van het eigendom te verifiëren, ervoor te zorgen dat het vrij is van schulden, lasten of embargo's en dat de verkoper het wettelijke recht heeft om te verkopen. Dit kan worden gedaan door een uittreksel uit het Kadaster aan te vragen.

Zorg ervoor dat het eigendom voldoet aan de lokale bestemmingsplannen en stadsplanningswetten. Dit is vooral belangrijk voor nieuwbouw of landelijke eigendommen, waar mogelijk beperkingen zijn.

Hoewel het geen wettelijke verplichting is, wordt het sterk aanbevolen om een bouwkundige keuring uit te voeren om de fysieke staat van het eigendom te controleren. Dit kan potentiële problemen met de structuur van het gebouw, nutsvoorzieningen of het land aan het licht brengen.

7. Doe een bod

Met de hulp van uw makelaar doet u een bod op het eigendom. Als het bod wordt geaccepteerd, gaat u door naar de contractfase.

8. Onderteken het voorlopige koopcontract (Vorverkaufsvertrag)

Deze voorlopige overeenkomst tussen koper en verkoper (Vorverkaufsvertrag) verzekert de aankoop en omvat meestal een aanbetaling van de koper (meestal 10% van de aankoopprijs). Het specificeert de voorwaarden van de verkoop en verbindt beide partijen aan de transactie.

Als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.

9. Finaliseer hypotheekafspraken (indien van toepassing)

Finaliseer de voorwaarden met uw bank als u de aankoop financiert via een hypotheek.

10. Onderteken de koopakte (Kaufvertrag)

De laatste stap is het ondertekenen van de koopakte (Kaufvertrag) bij een notaris, waarmee het eigendom wordt overgedragen. De koper moet op dit moment de resterende aankoopprijs en alle bijbehorende belastingen en kosten betalen.

Beide partijen moeten hun identificatie, de verblijfsvergunning, bewijs van aanbetaling en eventuele hypotheekgegevens overleggen.

11. Registreer het eigendom

Na het ondertekenen van de akte moet de nieuwe eigenaar het eigendom registreren bij het lokale Kadaster. Deze stap is essentieel voor juridische bescherming.

12. Betaal bijbehorende belastingen en kosten

Kopers zijn verantwoordelijk voor het betalen van overdrachtsbelasting en eventuele extra notaris- en registratiekosten. Afhankelijk van het kanton kunnen de totale kosten variëren van 3% tot 5% van de aankoopprijs.

Belastingen voor onroerend goed aankopen

Gezien de complexiteit van het proces is het raadzaam een advocaat in te schakelen die gespecialiseerd is in Zwitsers vastgoedrecht. Zij kunnen juridische controles, onderhandelingen en papierwerk afhandelen, zodat uw rechten gedurende het aankoopproces beschermd zijn.

Enkele waardevolle bronnen voor officiële informatie zijn:

• Zwitserse Federale Migratiedienst: Voor informatie over verblijfsvergunningen en wettelijke vereisten voor buitenlanders.
• Kadaster (Grundbuchamt): Voor controles van de juridische status van eigendommen.
• Zwitserse Federale Belastingdienst (FTA): Voor details over belastingen met betrekking tot vastgoedtransacties.
• Zwitserse Notarissenvereniging: Biedt inzicht in het notariële proces en de wettelijke vereisten.

13. Regel de nutsvoorzieningen

Zet de nutsvoorzieningen op uw naam en regel lokale diensten.

In Zwitserland zijn er verschillende soorten hypotheken om te overwegen:

Belangrijke overwegingen

• Financiële stabiliteit: Zorg voor een stabiel inkomen en financiële geschiedenis om aan de geschiktheidscriteria te voldoen.
• Aanbetaling: Minimaal 20% aanbetaling vereist, waarvan minimaal 10% uit eigen middelen moet komen.
• Looptijd van de lening: Overweeg de lengte van de hypotheektermijn en hoe deze aansluit bij uw financiële doelen.
• Marktomstandigheden: Blijf op de hoogte van marktomstandigheden en rentetrends om een weloverwogen beslissing te nemen.

Nuttige bronnen

• Zwitserse Nationale Bank (SNB): Voor inzichten in hypotheekrentes en economische indicatoren.
• Zwitserse Autoriteit voor Financiële Markten (FINMA): Voor regelgeving en richtlijnen met betrekking tot hypotheken en financiële diensten.

Het kopen van onroerend goed in Zwitserland kan een lonende investering zijn, maar er zijn verschillende valkuilen waar u op moet letten. Het begrijpen van deze uitdagingen kan u helpen weloverwogen beslissingen te nemen en veelvoorkomende fouten te vermijden.

1. Beperkingen voor buitenlandse kopers

Zwitserland heeft specifieke beperkingen op de aankoop van onroerend goed door niet-ingezetenen. De "Lex Koller"-wet beperkt het eigendom van woonhuizen door buitenlanders, vooral in toeristische gebieden. Niet-ingezetenen hebben mogelijk speciale vergunningen nodig, en het proces kan gecompliceerd zijn.

2. Hoge vastgoedprijzen

Zwitserland staat bekend om zijn hoge kosten van levensonderhoud, en de vastgoedprijzen weerspiegelen dit. Onroerend goed in populaire steden zoals Zürich, Genève en Basel kan bijzonder duur zijn. Nauwkeurig budgetteren en voldoende financiering regelen is cruciaal.

3. Extra kosten en belastingen

Naast de aankoopprijs moeten kopers rekening houden met verschillende extra kosten:

• Overdrachtsbelasting: Varieert per kanton, meestal tussen 1% en 3%.
• Notaris- en juridische kosten: Meestal rond de 0,5% tot 1%.
• Kadasterkosten: Ongeveer 0,3% tot 0,5%.
• Jaarlijkse onroerendgoedbelasting: Deze kan aanzienlijk variëren afhankelijk van de locatie.

4. Hypotheekbeperkingen

Het verkrijgen van een hypotheek in Zwitserland kan een uitdaging zijn, vooral voor niet-ingezetenen. Geldverstrekkers kunnen strengere voorwaarden stellen, hogere aanbetalingen eisen en minder gunstige voorwaarden bieden. Het begrijpen van de hypotheekmarkt en het verkrijgen van een voorlopige goedkeuring kan enkele van deze problemen verminderen.

5. Taalbarrières

Zwitserland heeft vier officiële talen (Duits, Frans, Italiaans en Reto-Romaans). Afhankelijk van de regio kunt u te maken krijgen met taalbarrières bij het omgaan met lokale autoriteiten, makelaars en juridische documenten. Het inhuren van een tweetalige advocaat of makelaar kan helpen deze uitdaging te overwinnen.

6. Staat van het onroerend goed en onderhoud

Sommige eigendommen, vooral oudere, kunnen aanzienlijke onderhouds- en renovatiewerkzaamheden vereisen. Het uitvoeren van een grondige bouwkundige keuring is essentieel om potentiële problemen te identificeren en de kosten van reparaties in te schatten.

7. Bestemmings- en planningsregels

De Zwitserse bestemmingsplannen en planningsregels kunnen streng zijn. Het is essentieel ervoor te zorgen dat het eigendom voldoet aan de lokale bestemmingsplannen en de beperkingen op renovaties of nieuwe constructies te begrijpen.

8. Beperkt verhuurpotentieel

Als u van plan bent om onroerend goed te kopen voor verhuurinkomsten, moet u zich ervan bewust zijn dat de Zwitserse huurmarkt sterk gereguleerd is. Huurcontrole en huurbescherming kunnen de winstgevendheid beïnvloeden. Daarnaast kunnen kortetermijnverhuur (bijvoorbeeld Airbnb) te maken krijgen met lokale beperkingen.

9. Valutarisico

Als u de aankoop financiert in een andere valuta dan Zwitserse Franken (CHF), kunnen wisselkoersschommelingen uw hypotheekaflossingen en totale investering beïnvloeden. Overweeg hedging-strategieën om valutarisico's te beheersen.

10. Langdurige bureaucratische processen

De Zwitserse bureaucratie kan traag zijn, vooral wat betreft vastgoedtransacties en het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Geduld en een goede planning zijn essentieel om deze processen effectief te doorlopen.