Onroerendezaakbelasting in Portugal

Hoewel belastingen niet bijzonder veel zijn, moet u ze in uw budget inbouwen, vooral als u kijkt naar bedrijfskosten.

Tenzij u volledig naar Portugal verhuist, wordt u belast als een niet-inwoner. De regels zijn dat u inwoner bent, als u meer dan 183 dagen in een belasting-(kalender)jaar in Portugal doorbrengt, of uw Portugese woning moet uw primaire adres zijn (bijvoorbeeld als u veel heeft gereisd en geen ander huis had).

Kosten bij aankoop van een huis in Portugal
Vertaling van documenten (indien nog niet gedaan)
Overdrachtsbelasting (IMT), toegepaste tarieven
Zegelbelasting (0,5-08%)
Akte van registratie (1%)
Notariskosten
De IMI (voor de eerste keer de totale som)

Download onze gratis Portugees vastgoedgids

Alles wat u moet weten over het kopen van een woning in Portugal als buitenlander. Voorlopig kunt u hier de Engelse versie downloaden.

Belastingen bij aankoop van het vastgoed

De belastingen van Portugal op eigendomsoverdracht behoren tot een van de hoogste in Europa (iets onder Spanje en boven Frankrijk). De eerste belasting die u moet betalen bij het kopen van een huis in Portugal is de overdrachtsbelasting (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis of IMT), die afhankelijk is van de volgende criteria:

  • Het type woning (stedelijk of landelijk)

  • De locatie (vasteland of autonome regio's)

  • Het aankoopdoel (hoofdverblijf of tweede huis)

De overdrachtsbelasting was in 2018 vastgesteld op 5% op landelijk vastgoed en 6,5% op stedelijk vastgoed.

Er zijn echter verschillende, gedifferentieerde tarieven die gelden voor uitsluitend residentieel stedelijk vastgoed. Voor permanente hoofdverblijven is er geen belasting tot EUR 92.407, slechts 2% tot EUR 126.403 en vervolgens 5-8% daarboven. U kunt dus vrijgesteld worden van het betalen van deze belasting als u een goedkope woning koopt. Als het vastgoed wordt geschat op EUR 574.323 of meer, kunt u het gedifferentieerde systeem vergeten – er wordt dan een vast tarief van 6% toegepast. (Het is ook noemenswaardig dat stedelijke eigendommen verworven voor rehabilitatie vrijgesteld zijn, maar daar zijn vrij strenge voorwaarden aan verbonden.) Belastingtarieven veranderen vrij regelmatig, dus vraag een accountant naar de laatste tarieven voordat u beslissingen neemt.

U moet in gedachten houden dat de Azoren en Madeira als autonome regio's van Portugal worden beschouwd en dat de overdrachtsbelasting voor vastgoed op een ander tarief wordt berekend: er worden geen belastingen geheven op de gekochte eigendommen met een waarde onder EUR 115.509; u betaalt 2% als de vastgoedprijs maximaal EUR 158.004 is, en 5% als het gaat om EUR 215.435. 7-8% wordt toegepast voor woningen met een prijs tussen EUR 215.435 en 717.904.

Maar er zijn veel mensen die een huis in Portugal kopen als een tweede woning of vakantiehuis. In dit geval betaalt u 1% voor elk vastgoed dat minder kost dan EUR 92.407 in continentaal Portugal of EUR 115.509 in autonome regio's. Alle andere IMT-tarieven zijn gelijk.

In aanvulling op de overdrachtsbelasting, betaalt u zegelbelasting (Imposto de Selo) dat nog eens 0,8% toevoegt aan de belastingaanslag, of 0,5-0,6% als het vastgoed wordt gefinancierd met een hypotheek. Dit is afhankelijk van of de betalingen zijn gedaan binnen 5 jaar (0,5%) of meer (0,6%), waardoor het totaal gewoonlijk tussen 5,8% en 7,3% zal liggen. U moet ook rekening houden met 1% registratiekosten voor de akte; hoewel dat technisch gezien geen belasting is, is het nog steeds een van de verplichte overdrachtskosten.

Nieuw vastgoed is ook onderworpen aan een BTW van 19%. Normaal gesproken is de btw inbegrepen in de geadverteerde prijs, maar het is de moeite waard om te controleren of dit het geval is.

Taxes for property owners

Alle jaarlijkse betalingen voor een huiseigenaar
De IMI (0,3-0,8%)
Verzekeringen
Condominium kosten
Vastgoedbeheer
Gas/water/licht ( tot EUR 100 per maand)

Als u eenmaal uw Portugese huis hebt, dan bent u natuurlijk verplicht om de lokale belastingen te betalen. Dit komt in de vorm van het IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), berekend als een percentage van de belastingwaarde van het vastgoed. U bent verantwoordelijk voor de belasting als u in het bezit bent van de woning op de laatste dag van het belastingjaar.

IMI staat vastgesteld op 0,3-0,4% van de waarde van de woning voor stedelijke woningen, en 0,8% voor landelijke woningen, maar het tarief is afhankelijk van de gemeente. U betaalt over het algemeen in april. Bedragen groter dan EUR 250 kunnen in twee termijnen worden betaald, en bedragen boven de EUR 500 en meer kunnen worden opgesplitst in drie maandelijkse betalingen.

Als u een stedelijke woning heeft met een waarde van meer dan EUR 600.000 (EUR 1,2 miljoen voor partners die een gezamenlijke belastingaangifte indienen), betaalt u ook een aanvullende onroerendezaakbelasting (AIMI), in feite een vermogenswinstbelasting. AIMI wordt berekend op 0,7% van de waarde van het object.

Let op: met onroerendezaakbelasting legt Portugal een speciaal hoger belastingtarief op woningen die in het bezit zijn van inwoners van belastingparadijzen op de zwarte lijst zoals Bermuda, Barbados, Monaco, Andorra of de Kaaimaneilanden. Als u daadwerkelijk in een land op de zwarte lijst woont, is het misschien de moeite waard om uw eigendom te kopen en vast te houden via een in de EU gevestigde onderneming.

Als u uw vakantiehuis verhuurt, moet u belasting betalen over uw huurinkomsten aan de Portugese autoriteiten. Dit wordt gefactureerd met een vast tarief van 28%, en u kunt uw hypotheekbetalingen niet aftrekken. De kosten voor onderhoud en reparatie, verzekeringspremies, lokale belastingen die u heeft betaald en kosten voor vastgoedbeheer kunt u echter wel aftrekken. Vergeet niet dat u ook thuis belasting verschuldigd bent over uw huurinkomsten, hoewel u door het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting alleen extra betaalt als uw lokale belastingtarief hoger is (u betaalt niet twee keer).

Huizen te koop in Portugal

Hoe kwalificeer je je voor IMI-vrijstellingen?

Voor huishoudens met een laag inkomen (met een jaarinkomen van minder dan EUR 15.295) is de waarde van het vastgoed waarvoor zij belasting betalen niet hoger dan EUR 66.500. Houd er rekening mee dat het adres van de accommodatie hetzelfde moet zijn als het belastingadres, dus het is voornamelijk voor inwoners (in het geval dat u van plan bent te verhuizen). Een andere optie die u kunt overwegen bij uw verhuizing naar Portugal is 3 jaar zonder IMI voor mensen die hun hoofdverblijfplaats in Portugal kopen.

Net als bij de IMT-gebouwen die onderworpen zijn aan stedelijke rehabilitatie, kan deze binnen 3-5 jaar vrij zijn van IMI - de periode voor revalidatie.

Voor bedrijven onder het belastingstelsel voor beleggingsondersteuning kunnen de eerste 10 jaar vrij zijn van de IMI-betalingen.

Belasting bij verkoop van vastgoed

Wanneer u Portugees vastgoed verkoopt, bent u belastingplichtig op uw winst. Niet-inwoners betalen op 28% van de totale winst; Portugese inwoners hoeven daarentegen slechts belasting te betalen op de helft van de totale winst die zij hebben gemaakt, en ze worden erop belast als normaal inkomen zodat zij het marginale tarief van de inkomstenbelasting betalen dat van toepassing is.

Er is hier een uitzondering voor inwoners van de EU / EER, die ervoor kunnen kiezen om in Portugal te worden belast. Dan betalen ze alleen belasting over 50% van de totale winst, tegen de Portugese tarieven van de inkomensschaal, die lopen van 14,5% tot 48%. Dit is een complexe keuze, want bij dit alternatief moet uw hele (wereldwijde) inkomen mee worden genomen om te bepalen welk marginaal tarief u moet betalen.

Kosten wanneer u een huis in Portugal verkoopt
Vermogenswinstbelasting (up to 28%)
Makelaarskosten
Eigendomsakte ( als deze nog niet klaar is ) – EUR 30
Bouwregister – EUR 10
Energielabel (afhankelijk van de gemeente, maar goed als deze al beschikbaar is wanneer u een huis koopt)

Als de verkoop het grootste deel van uw inkomsten voor het jaar vertegenwoordigt, kan het kiezen van de Portugese belasting in uw voordeel zijn, maar als u elders aanzienlijke inkomsten heeft, of winsten op de verkoop van aandelen of een familiebedrijf, zou u uiteindelijk met deze optie meer kunnen gaan betalen dan 28%. Maak uw berekeningen zorgvuldig en neem advies van een belastingsadviseur als u twijfelt.

Als u een inwoner van Portugal bent, bent u vrijgesteld van vermogenswinstbelasting als u uw woning verkoopt, maar alleen als u alle opbrengsten herinvesteert in een nieuwe hoofdverblijfplaats, gelegen in de EU / EER. Als de nieuwe investering lager is, moet u die belasting betalen over het bedrag dat u nu aan het verdienen bent.

Wat voor soort huis u ook koopt en wat de waarde ook is, de Portugese overheid int maar al te graag uw belasting. Maar natuurlijk krijgt u er iets voor terug – veel zonuren, goede wijn en eten, een prachtig landschap en de kans om te leven in een land dat echt weet hoe u feest moet vieren!